Ипотечный жилищный кредит - целевой долгосрочный кредит, предоставляемый физическому лицу ипотечными банками для строительства или покупки жилья.

Приобретенное жилье закладывается в пользу банка до возвращения кредита и процентов.

В мире существует достаточно много ипотечных моделей. Основные - американская и немецкая.

Американская модель.

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг).

Немецкая модель.

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (в нашем варианте - жилищно-строительные кооперативы) по аналогии принятой в Германии. В немецкой системе источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях.

Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная.

Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне в России.

Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством.

Двухуровневая система рефинансирования.

Основными участниками ипотечного рынка являются Региональные операторы, банки, страховые, оценочные и риэлторские компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они имеют следующую специализацию:

Региональные банки оформляют ипотечные кредиты и являются первичными владельцами стандартных закладных;

Региональные операторы выкупают стандартные закладные у региональных банков и формируют пулы закладных;

АИЖК выкупает, сохраняя право регресса ответственности при дефолте закладной, стандартные пулы закладных у региональных операторов с целью секьюритизации, т.е. выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Схема двухуровневой системы рефинансирования.

Кроме АИЖК собственные ипотечные программы разрабатывают коммерческие банки и ЖСК. Подробно о них в разделе Ипотечные кредиты.